Helmen op, we zijn op het bouwterrein waar Ashfaque Hussain streng de hand houdt aan de veiligheidsmaatregelen. Maar als hoofduitvoerder ziet hij er ook en vooral op toe dat de bouw van Cityscape volgens internationale duurzame standaarden verloopt. Trots toont Hussain de technische hoogstandjes van het veertien verdiepingen tellend kantoorpand aan Gulshan Avenue 53, in de diplomatenwijk van Dhaka. “We willen het veiligste en duurzaamste gebouw van Bangladesh neerzetten. Nu al weten we dat Cityscape 44 procent minder elektriciteit en 60 procent minder water verbruikt dan een vergelijkbaar kantoorpand, en dat scheelt flink in de gebruikskosten.” Ook is het gebouw uitermate veilig in meerdere opzichten: het is aardbevingsbestendig tot 7,5 op de Schaal van Richter, is uiteraard voorzien van sprinklerinstallaties en heeft een zeer geavanceerd veiligheidssysteem.
Drinkwater uit de kraan
Opzichter Hussain klopt op de houten panelen waarmee het gebouw is bekleed, en die de hitte buiten houden. Het dak krijgt beplanting en binnenshuis zorgen geavanceerde ventilatie- en verlichtingssystemen voor een optimaal werkklimaat. Op een van de drie verdiepingen onder het gebouw, wijst hij op drie generatoren. “Die slaan onmiddellijk aan als de elektriciteit zou uitvallen, wat nogal eens voorkomt. Ze fungeren als back-up, met bovendien 30 procent minder CO2-uitstoot.” Regenwater – en reken maar dat het kan plenzen in Bangladesh – wordt opgevangen en hergebruikt voor de airco, de planten en sanitaire voorzieningen. “En dankzij ons eigen waterzuiveringsinstallatie komt er drinkwater uit de kraan, een unicum voor Bangladesh. Wat verder terechtkomt in de wc’s wordt in septic tanks verzameld en als meststof gebruikt.”
Alles geïmporteerd
Aan alles is gedacht: van zonnepanelen tot optimale luchtkwaliteit – geen luxe in Dhaka, waar de luchtvervuiling een groeiend probleem is – tot de controle op zuurstof en koolmonoxide en non-toxische verf. Alle duurzame toepassingen en materialen voor dit gebouw komen nu nog uit landen als Japan, Duitsland en de VS, die ook het speciale low energy glas leverde. Het vervaardigen van duurzame producten staat in Bangladesh in de kinderschoenen, maar LED-lampen, zonnepanelen en energiezuinige aircosystemen worden inmiddels lokaal geproduceerd.
Een mooie lichte ruimte op een van de hogere verdiepingen biedt uitzicht op een wand die straks helemaal met planten wordt behangen. Hussain: “Dit wordt de koffiebar. Starbucks heeft al belangstelling getoond. Het zou hun eerste vestiging worden in Bangladesh.”
Vlaggenschip
Gebouw Cityscape is het vlaggenschip van het gelijknamige vastgoedbedrijf, dat is gespecialiseerd in duurzaam bouwen. Het in aanbouw zijnde pand voldoet al aan internationale milieustandaarden, maar de initiatiefnemers willen voor dit prestigeproject het hoogste LEED-keurmerk voor duurzaam bouwen in de VS, Platinum, in de wacht slepen. Daarvoor hebben ze zich aangemeld bij de U.S. Green Building Council.
De Green Building Council USGBC is een non-profitorganisatie die duurzaam bouwen stimuleert en adviseurs daarin opleidt. Het Amerikaanse instituut houdt wereldwijd bij welke projecten, bestaand of in aanbouw, hun keurmerk hebben gekregen of een aanvraag daarvoor hebben gedaan. Bangladesh telt er ongeveer zestig. Het merendeel daarvan bestaat uit nieuw te bouwen en bestaande kledingfabrieken. De Green Building Council hanteert verschillende LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)-keurmerken. Platinum is het hoogste niveau.
Fietsen
Om dat keurmerk te krijgen heeft Cityscape Ananta Ahmed aangetrokken. Ahmed heeft jarenlang als als makelaar gewerkt in de VS en Canada en is een gediplomeerde Green Building-professional. Als zodanig is hij de eerste adviseur ecologisch bouwen in Bangladesh. Ahmed: “We voeren het groene idee door in alles wat we doen, van locatie tot gebruiker. Zo bouwen we bijvoorbeeld niet op moerasland of landbouwgrond en maken we voor de gunstigste positie van het gebouw een analyse van de lichtinval en het lokale weerpatroon. Bouwmateriaal wordt zo veel mogelijk lokaal ingekocht en eventueel te slopen gebouw recyclen we. En als straks de mensen in het gebouw komen te werken, stimuleren we ze om op de fiets te komen.”
Bangladesh helpen
In maart 2010 keerde Ananta Ahmed definitief naar zijn geboorteland terug om mee te werken aan de ontwikkeling van zijn land. “Toen ik hier destijds over groen bouwen begon dachten mensen dat ik gebouwen met veel planten bedoelde. Maar inmiddels gebeurt er ontzettend veel op dit terrein.” Er liggen plannnen voor vier duurzame kantoortorens en een fabriek, waarbij Ahmed als adviseur is betrokken. Daarnaast lopen er in Bangladesh nog zo’n zestig bestaande of geplande projecten die het Green Building Council-keurmerk hebben of zich daarvoor hebben aangemeld.
Corruptie
Alle ontwerpen en berekeningen worden voorgelegd aan de Green Building Council, waarna het wachten is op inspecties door een door de GBC goedgekeurde derde partij. Ook zijn ontwerpen en systemen doorgerekend en getest op voldoende energie- en grondstoffenbesparingen, en is er scherp op gelet dat alles volgens de lokale wetten en verordeningen is uitgevoerd. Want ook al werd afgelopen mei de nieuwe bouwverordening van Bangladesh, die talloze duurzame voorschriften bevat, gepubliceerd, in de praktijk worden de officiële regels vaak ontdoken. Met desastreuze gevolgen, zoals de ineenstorting vorig jaar van kledingfabrieksgebouw Rana Plaza, met 1138 doden tot gevolg. Op het bedrijfspand waren illegaal meerdere verdiepingen gebouwd.
Ananta Ahmed is partner van EN3 Sustainable Solution (een internationaal adviesbureau voor duurzame projectontwikkeling).
Corruptie blijft een punt van zorg, erkent adviseur Ahmed. “Daarom is het een absolute vereiste dat we alles volgens de officiële verordeningen en wetten uitvoeren, en natuurlijk de standaard van LEED Platinum aanhouden.”
Man met missie
Aan het einde van de werkdag komt directeur van Cityscape, Nahid Sarwar, even langs. Ook Sarwar is een man met een missie, die hij uitdraagt via zijn vastgoedbedrijf. “Door een gebouw als dit neer te zetten verkleinen we onze CO2-voetafdruk. Onderzoek wijst uit dat de meeste CO2-uitstoot van gebouwen komt. Als bedrijf zoeken we naar de beste manieren van energiebesparing en willen we mensen bewust maken van het belang daarvan. Bovendien is in een gebouw als dit de lucht zo fris en de werkomgeving zo aangenaam dat mensen die er werken zo’n twintig procent productiever worden.”
‘Mijn ideaal’
Halverwege juni is Cityscape klaar. Er is al belangstelling, ook van internationale bedrijven. Zeker, de prijs per vierkante meter in het door de Trust Bank Ltd. gefinancierde pand (bouwkosten inclusief de grond: 30 miljoen euro) is hoger dan in niet duurzame gebouwen, maar die extra kosten zijn door energiebesparing op water en elektriciteit plus de hogere productiviteit van mensen binnen enkele jaren terugverdiend. Directeur Sarwar: “Bovendien breng ik niet alleen kantoorvloeren aan de man, ik verkoop een beter milieu, dat is mijn ideaal, en daar wil ik zo veel mogelijk mensen bij betrekken. En we hebben onszelf nog een opdracht gesteld: we gaan de regering wakker schudden en warm maken voor duurzaam bouwen.”
Op de grote foto: links staat Ashfaque Hussein, midden Ananta Ahmed, rechts een veiligheidsman.
