‘Onveilige situaties voor 2 op de 5 jonge huurders door wooncrisis: ‘Mijn huisbaas weet dat ik nergens anders heen kan’ en ‘Na 30 jaar wonen plots geen huurcontract meer: 71-jarige huurder vecht het aan.’ Zomaar twee krantenkoppen van afgelopen zomer waaruit blijkt dat de rechten van huurders worden geschonden. Dat is typisch voor de afgelopen decennia, zegt onder meer stadssocioloog Gwen van Eijk.
De afgelopen decennia zijn de rechten die huurders in de twintigste eeuw opbouwden (zie kader) weer uitgehold, stelt de stadssocioloog. Ze wijt dat aan ‘doorgeslagen marktwerking en woningkrapte’. Een belangrijke stap achteruit was de invoering van tijdelijke huurcontracten voor reguliere huurders in 2016. Het kabinet voerde die maatregel in om het aanbod aan huurwoningen te vergroten. Maar in 2021 bleek dat het zeer de vraag was of tijdelijke contracten een positieve invloed hebben gehad op het woningaanbod.
Dit artikel verscheen oorspronkelijk op OneWorld.nl op 18 juli 2023.
Wel zagen de onderzoekers duidelijk negatieve effecten. Ze concluderen dat de onzekerheid van de tijdelijke huurcontracten zorgt voor ‘mentale druk’ bij huurders. Uit hun enquêtes blijkt bovendien dat de wet een negatief effect heeft op de leefbaarheid in buurten omdat er minder sociale cohesie ontstaat. In de particuliere sector zijn ruwweg de helft van de contracten tijdelijk, blijkt uit het onderzoek. Terwijl huurders er de afgelopen eeuw vooral rechten bij kregen (zie kader), staan zij nu toch steeds meer onder druk.
Huurders kregen steeds meer rechten
In 1901 werden de rechten van huurders voor het eerst in de wet vastgelegd. De Woningwet, die bedoeld was om de bouw van goede woningen te bevorderen, bepaalde dat verhuurders hun woning moesten onderhouden. Hielden ze zich daar niet aan, dan mochten gemeenten de verhuurder te onteigenen. De wet werd van kracht in een tijd dat veel arbeiders naar de steden trokken voor de werkgelegenheid, waardoor daar woningnood ontstond.
Sinds die tijd kwamen er veel rechten voor huurders bij. De huurwet van 1950 bepaalde bijvoorbeeld in welke mate huren mochten stijgen. En in 1979 werd het huidige stelsel van huurprijsbescherming ingevoerd, waarin stond dat huurprijzen in verhouding tot de kwaliteit van de woonruimte moeten zijn. Er kwam een waarderingsstelsel waarmee de kwaliteit van de woning wordt uitgedrukt in een aantal punten, die vervolgens gerelateerd kunnen worden aan een maximale huurprijs.
‘Anti-kraak’
Onlangs nam de Tweede Kamer een initiatiefwet aan om de wet waardoor de tijdelijke contracten mogelijk werden terug te draaien, maar zover is het nog niet. De Eerste Kamer moet zich nog uitspreken over het wetsvoorstel. “Bovendien komt met deze nieuwe wet niet op alle fronten een einde aan tijdelijke verhuur”, waarschuwt Van Eijk, die ook actief is voor de Bond Precaire Woonvormen (BPW), een vereniging die ‘strijdt voor het recht op wonen’. Onder politieke druk van onder meer de VVD is in de vervangende wet bovendien een optie gekomen om huiseigenaren de mogelijkheid te geven een huurcontract te ontbinden, wanneer ze het huis willen verhuren aan familieleden. Ook staat de nieuwe wet huiseigenaren die gaan samenwonen waarschijnlijk toe om hun eigen woning eenmalig tijdelijk te verhuren.
Gwen van Eijk is stadssocioloog en is actief bij de Bond Precaire Woonvormen. Beeld: Eigen foto.
“Daarnaast zijn er nog andere wetten die tijdelijke verhuur toestaan, bijvoorbeeld voor huurders die anti-kraak wonen”, zegt Van Eijk. Bij ‘anti-kraak’ bewonen mensen een pand om te voorkomen dat krakers het vastgoed in gebruik kunnen nemen; het staat dan immers niet leeg. Maar de bewoners kunnen elk moment uit het pand worden gezet en hebben dan geen recht op vervangende woonruimte.
In 2010 trad de Wet kraken en leegstand in werking: de regering stelde kraken illegaal en beloofde leegstand aan te pakken. Krakers riskeren maximaal een jaar celstraf. “Maar leegstand wordt nog steeds niet aangepakt. Op zijn best wordt het tijdelijk opgelost door tijdelijke verhuur. Die wet heeft mensen dus juist in precaire woonsituaties geduwd of gecriminaliseerd”, stelt stadssocioloog Van Eijk.
Voor jou tien anderen
Naast officiële rechten, zijn er ook machtsverhoudingen die een rol spelen. In een tijd van woningschaarste, zoals nu, is de relatie tussen huurder en verhuurder zeer ongelijkwaardig, zegt Mathijs ten Broeke van de Woonbond. “De verhuurder kan zeggen: voor jou tien anderen. Die luxe heeft een huurder niet.” Sommige verhuurders maken daar grof misbruik van, weet Ten Broeke. Hij kent voorbeelden van pandjesbazen die zich intimiderend opstellen wanneer huurders beginnen over hoge huren of servicekosten. Ze dreigen de huurder eruit te gooien of ze lopen op onverwachte momenten ineens boos het huis binnen. Dat kan heel bedreigend zijn: je woning is je persoonlijke domein waar je je veilig wil voelen. Dat is lastig als je een conflict hebt met je huisbaas.
Mathijs ten Broeke van de Woonbond.
Ook arbeidsmigranten, met en zonder de juiste documenten, zijn vaak slachtoffer van uitbuitingspraktijken. Hun werkgever is soms tegelijkertijd hun huurbaas, waardoor het voor hen lastig is om voor hun rechten op te komen; zij zijn van één persoon afhankelijk voor zowel hun inkomen als woonruimte.
Volgens Ten Broeke kennen niet alle huurders hun rechten voldoende. Dat komt onder meer doordat die behoorlijk ingewikkeld zijn, zoals het zogenoemde ‘puntensysteem’. Om je maximale huur te berekenen moet je onder meer de WOZ-waarde kennen, maar ook de oppervlakte van je woning, de lengte van je aanrecht, het aantal vierkante meter vloertegels in de keuken et cetera. En elk type woning kent weer een andere puntentelling: zo is de berekening voor een studentenkamer anders dan voor een eengezinswoning of studio.
Voor welke woningen geldt een puntensysteem?
Het puntensysteem geldt nu nog alleen voor sociale huurwoningen die volgens de berekening van het puntensysteem (tarief 2023) een maximale huurprijs van 808,06 euro zouden hebben. Heeft je huurwoning meer punten, dan heb je een vrijesectorwoning. Voor een vrijesectorwoning bestaat geen maximale huur. De verhuurder mag dan vragen wat die wil, en doet dat vaak ook. Er ligt een wetsvoorstel om het puntensysteem ook voor woningen in de vrije sector met een maximale huurprijs tot 1100 euro te laten gelden. Deze wet wordt naar verwachting in het najaar in de Tweede Kamer besproken.
Vooral jongeren weten vaak weinig over hun rechten, ziet Timmy Star, een van de oprichters van Huurdokters, een commercieel juridisch adviesbureau voor huurders. Maar ook huurders die nog maar kort in Nederland wonen, zoals expats, buitenlandse studenten en arbeidsmigranten hebben vaak geen idee waar ze recht op hebben.
Timmy Star is een van de oprichters van Huurdokters. Beeld: Eigen foto.
Dat juist jongeren zich niet lijken te verdiepen in hun rechten is zorgwekkend, want zij huren het vaakst. Zo’n 93 procent van de jonge huishoudens (tot 25 jaar) woonde volgens het CBS in 2020 in een huurwoning. In de leeftijd 25 tot 35 jaar was het aandeel huurders bijna 60 procent, tegenover 35 procent onder 35- tot 75-jarigen. De meeste klanten van de Huurdokters vallen in de leeftijdscategorie van 20 tot 30 jaar.
Hulp inschakelen
Waar kun je als huurder verder terecht bij een geschil? De Woonbond heeft een huurderslijn waar je met vragen over je rechten terechtkunt. Het Juridisch Loket geeft onder meer informatie over huurcontracten en het opzeggen van de huur. Heb je een geschil met je verhuurder, dan kun je dat voor 25 euro voorleggen aan de Huurcommissie: de uitspraak is bindend. Ook de Bond Precaire Woonvormen ondersteunt huurders die te duur, tijdelijk en onzeker wonen om in actie te komen.
“Deze hulp zou allemaal niet nodig zijn als wetgeving huurders goed zou beschermen”, stelt Van Eijk. “Het is nu tijd voor een fundamenteel andere visie op huisvesting, die mens weer boven markt stelt.” In 2021 ondertekenden tientallen actiegroepen en maatschappelijke organisaties het Woonmanifest. Met dit manifest riepen zij de Tweede Kamer en de formerende partijen op om onmiddellijk werk te maken van oplossingen voor de huidige wooncrisis. Met succes? Van Eijk: “Er is tot nu toe weinig van terechtgekomen.”
Dit artikel verscheen oorspronkelijk op OneWorld.nl op 18 juli 2023.
Verder lezen?
Rechtvaardige journalistiek verdient een rechtvaardige prijs.
Maak jij OneWorld mogelijk?
Word abonnee
- Digitaal + magazine — € 8,00 / maand
- Alleen digitaal — € 6,00 / maand
